GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı) Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre; sahibi, mutasarrıfı, irtifak ve intifa hakkı sahibi veya kiracısı sıfatıyla gerçek kişilerin, gayrimenkullerini (bina, arsa, arazi, haklar vb.) kiraya vermesinden elde ettiği gelirler gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabidir.
1. Konut Kira Geliri ve İstisna
Sadece mesken (konut) olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen kira gelirleri için yıllık bir istisna tutarı uygulanır. İşyeri kira gelirlerinde böyle bir istisna yoktur.
2026 İstisna Tutarı
58.000 TL. Yıllık toplam konut kira geliriniz bu tutarı aşmıyorsa (ve başka bir beyan zorunluluğunuz yoksa) genellikle beyanname vermenize gerek yoktur.
İstisna Aşılırsa Ne Olur?
Kira geliri istisna tutarını bir kuruş dahi aşarsa, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın tamamı beyan edilir — istisna kısmi olarak değil, her durumda 58.000 TL'lik dilim üzerinden uygulanır.
İşyeri Kira Geliri: İstisna Yok, Sınırlar Farklı
İşyeri (dükkan, ofis, depo vb.) kira gelirlerinde konut kirasındaki gibi bir istisna uygulanmaz. Ancak beyan zorunluluğu, kiracının stopaj yapıp yapmadığına göre iki farklı sınıra bağlıdır:
Stopaja Tabi İşyeri Kirası
Kiracı (genellikle şirket veya ticari işletme) kira bedelinin %20'sini stopaj olarak keser ve öder. Stopaja tabi tutulmuş brüt işyeri kira geliri toplamınız, gelir vergisi tarifesinin ikinci diliminde yer alan tutarı (2026 için 400.000 TL) aşarsa, bu gelir için de beyanname vermeniz gerekir.
Stopajsız İşyeri Kirası
Kiracınız stopaj yapmakla yükümlü değilse (örn. esnaf muaflığından yararlanan biri veya vergi mükellefi olmayan gerçek kişi), stopaj kesintisi yapılmaz. Bu durumda yıllık brüt kira geliriniz 2026 için 22.000 TL'yi aşarsa beyanname vermeniz gerekir.
2. Safi İradın Tespiti: Gider Yöntemi Seçimi
Kira gelirinin tamamı değil, hasılattan giderler düşüldükten sonra kalan safi irat vergilendirilir. Giderler iki yöntemden biriyle hesaplanır:
Götürü Gider Yöntemi
Belge aranmaz. İstisna tutarı düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i götürü olarak gider kabul edilir. Basit ve hızlıdır ama düşük giderli mülklerde dezavantajlıdır.
Gerçek Gider Yöntemi
GVK madde 74'te sayılan (kiraya verilen mülkün kirası, emlak vergisi, sigorta primi, bakım/ tadilat, amortisman, kredi faizi vb.) fiilen yapılmış ve belgeli giderler düşülür. Yüksek masraflı mülklerde genellikle daha avantajlıdır.
3. Gayrimenkul Satışında Değer Artış Kazancı
Bir gayrimenkulü (arsa, arazi, konut, işyeri) satarak elde ettiğiniz kazanç, GMSİ değil, değer artış kazancı olarak ayrı bir rejimde vergilendirilir.
5 Yıl Kuralı
Gayrimenkulün edinim (tapuya geçiş) tarihinden itibaren tam 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde, elde edilen kazanç tutarı ne olursa olsun tamamen gelir vergisinden istisnadır. 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda ise aşağıdaki istisna ve endeksleme kuralları devreye girer.
2026 İstisna Tutarı
5 yıl dolmadan yapılan satışlarda, hesaplanan değer artış kazancının 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır; bu tutarın üzerindeki kazanç beyan edilerek vergilendirilir.
Yİ-ÜFE Endekslemesi
Maliyet bedeli, alış ve satıştan önceki ay Yİ-ÜFE endeksleri arasındaki artış oranında güncellenebilir. Bu endeksleme, alış ile satış ayı arasındaki artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla uygulanır — enflasyonun kazancı şişirmesinin önüne geçilir.
4. 2026 Gelir Vergisi Dilimleri (Ücret Dışı Kazançlar)
Kira geliri ve değer artış kazancı, "ücret dışı kazanç" sayıldığından, aşağıdaki 2026 tarifesi üzerinden artan oranlı olarak vergilendirilir.
| Gelir Dilimi | Vergi Oranı |
|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | %15 |
| 400.000 TL'nin 190.000 TL'si için 28.500 TL, fazlası | %20 |
| 1.000.000 TL'nin 400.000 TL'si için 70.500 TL, fazlası | %27 |
| 5.300.000 TL'nin 1.000.000 TL'si için 232.500 TL, fazlası | %35 |
| 5.300.000 TL'den fazlasının 5.300.000 TL'si için 1.737.500 TL, fazlası | %40 |
Beyan Öncesi Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Notlar
Gelir İdaresi'nin kira geliri beyan rehberinde vurgulanan, mükelleflerin en sık atladığı noktalar:
- İstisna, ev başına değil toplam üzerinden tek uygulanır: Birden fazla konuttan kira geliri elde ediyorsanız, 58.000 TL'lik istisna her ev için ayrı ayrı değil, toplam konut kira geliriniz üzerinden yalnızca bir kez uygulanır.
- Gider yöntemi tüm gayrimenkullerde aynı olmalıdır: Birden fazla taşınmazınız varsa, bir kısmı için götürü, bir kısmı için gerçek gider yöntemini aynı anda seçemezsiniz — seçtiğiniz yöntem o yıl elde ettiğiniz tüm kira gelirlerine uygulanır.
- Konut ve işyeri kira gelirleri birlikte değerlendirilir: Beyan sınırının aşılıp aşılmadığına bakılırken, istisna sonrası konut kira geliri ile stopaja tabi işyeri kira geliri bir arada dikkate alınır; ikisi ayrı ayrı sınırın altında kalsa da toplamları sınırı aşıyorsa beyan zorunluluğu doğabilir.
- Beyan edilmezse veya eksik beyan edilirse: İdare tarafından sonradan yapılan bir tespitte, ödenmeyen vergi aslına ek olarak gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası uygulanır; kayıt dışı kira geliri günümüzde banka hareketleri ve tapu/kira kontrat bilgileri üzerinden nispeten kolay tespit edilmektedir.
Beyanname Ne Zaman Verilir?
Beyan Dönemi
Bir önceki takvim yılında elde edilen kira geliri ve/veya değer artış kazancı, izleyen yılın Mart ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilir.
Ödeme
Hesaplanan vergi, biri Mart'ta beyanname ile birlikte, diğeri Temmuz ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilir.
Beyan Edilmezse
Süresinde beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen kira/değer artış kazançları, sonradan yapılan incelemede vergi aslı, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir.
Sıkça Sorulan Sorular
2026'da konut kira geliri istisnası ne kadar?
2026 takvim yılında elde edilen mesken kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL'dir. Bu tutar bir kuruş dahi aşılırsa, istisna düşüldükten sonra kalan tutarın tamamı beyan edilir.
Gayrimenkul satışında değer artış kazancı ne zaman vergiden istisnadır?
Edinim tarihinden itibaren tam 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda kazanç tutarı ne olursa olsun tamamen istisnadır. 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda 2026 için 150.000 TL'lik istisnanın üzerindeki kısım vergiye tabidir.
Götürü gider mi gerçek gider mi seçmeliyim?
Götürü gider yönteminde belge aranmadan istisna sonrası hasılatın %15'i düşülür, ancak 2 yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönülemez. Gerçek gider yönteminde belgeli giderler (bakım, sigorta, emlak vergisi, kredi faizi vb.) düşülür — yüksek giderli mülklerde genellikle daha avantajlıdır.
İşyeri kira gelirinde beyan sınırı ne kadar?
İşyeri kirasında konut istisnası uygulanmaz. Kiracının %20 stopaj kestiği işyerlerinde stopaja tabi brüt kira geliri toplamı 2026 için 400.000 TL'yi (tarifenin ikinci gelir dilimi) aşarsa beyanname verilir. Kiracının stopaj yapmadığı işyeri kiralarında ise 2026 beyan sınırı 22.000 TL'dir.
Adem Yılmaz ile Bağlanın