KONUT KİRA GELİRLERİNE İLİŞKİN İSTİSNA UYGULAMASI
YASAL DAYANAK: GVK Md. 21
İSTİSNA UYGULAMA ESASLARI
- 2025 yılında binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın 47.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır.
- İstisnadan hem tam mükellefler hem de dar mükellefler faydalanabilir.
- İstisna yalnızca konut kira gelirlerine uygulanabilir.
- İşyeri, depo, büro, mağaza vb. şekillerde kiralanan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinde istisna uygulanmaz.
- Kiralanan şeyin mahiyeti konut olsa dahi, işyeri olarak kiralanması durumunda istisnadan faydalanılamaz.
- İstisna, kiralanan konuttan elde edilen gayrisafi hasılata uygulanır.
- Kiralama takvim yılının kıst dönemine (yılın bir kısmı) ilişkin olsa dahi istisna tam olarak uygulanır.
- Gayrimenkulün yılın bir döneminde konut, diğer döneminde işyeri olarak kiralanması halinde; sadece konut olarak kiralanan dönemdeki hasılat için istisna uygulanabilir.
- Aynı zamanda hem işyeri hem ikametgah olarak kiralanan (home-office) yerler, vergi mevzuatımız açısından işyeri kabul edildiğinden istisna uygulanmaz.
- Konuta birden fazla kişinin ortak olması durumunda, her bir ortak ayrı ayrı istisnadan faydalanır.
- Mirasın paylaşılmaması halinde de her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı faydalanır.
- Bir kişinin birden fazla konut kira geliri varsa istisna, toplam hasılata 1 kez uygulanır. (Her konut için ayrı ayrı uygulanmaz.)
İSTİSNADAN FAYDALANILAMAYACAK DURUMLAR
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar istisnadan faydalanamaz.
NOT: Burada dikkat edilmesi gereken nokta istisnadan faydalanamama kriterinin ticari, zirai, mesleki kazanç elde edilmesi değil, söz konusu kazançların yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olunmasıdır. (Örn: GVK 18. madde kapsamındaki serbest meslek kazanç sahipleri faydalanabilir.)
- İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı 103. maddedeki tarifenin üçüncü dilimini (2025 yılı için 1.200.000 TL) aşanlar istisnadan faydalanamaz.
Buna göre:
- İstisna sınırının altında (47.000 TL altı) hasılat elde edilmesi halinde, diğer gelirler ne olursa olsun istisnadan faydalanılabilir.
- İstisna sınırının üzerinde hasılat elde edilmesi halinde, bahsi geçen kazanç ve iratların GAYRİSAFİ toplamı dikkate alınır.
- Bahsi geçen kazanç ve iratların ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın toplamı dikkate alınır.
- Bu hesaplamada, bu kazançların beyan edilip edilmemesinin veya istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır.
Önemli Hatırlatma: İstisna sınırının üzerinde hasılat elde edip beyan etmemesi veya eksik beyan etmesi halinde istisnadan faydalanılamaz. Ancak idarece tespit yapılmadan önce pişmanlık ile beyan verilirse istisnadan faydalanılabilir.